持ち家がある人の自己破産

住宅ローンを組んで自宅を購入した後、失職などで収入が大幅に減ってしまったり、病気で医療費の出費がかさんだりして、ローンの返済を滞納してしまう方も少なくないでしょう。

住宅ローンやその他の借金が膨れ上がってしまい、以降の分割払いが困難になった場合、自己破産を検討した方が良いかもしれません。

ここでは、住宅ローンが残っている持ち家がある人の自己破産について解説していきます。

１．自己破産とは

自己破産とは、債務者の財産を調査し、価値ある財産を処分して現金化したうえ、債権額に応じて債権者に分配（配当）することで債権者の平等を実現した後、債務者の残債務を免除することで経済的更生を図る制度です。
債務を免除してもらう、すなわち借金を０にすることを認めてもらうことを「免責」と言います。

個人再生、任意整理と並ぶ債務整理手続きの1つですが、自己破産は借金を０にできる唯一の債務整理方法です。

個人再生、任意整理は借金を減額して分割払いをする手続きなので、借金が多額過ぎて減額しても弁済が困難な場合や、収入が途絶えて支払える見込みがない場合には自己破産を考えなければなりません。

自己破産手続きでは、破産者本人が有する財産は処分されるのが原則です。

もっとも、財産や金銭の全額が処分されてしまうわけではありません。

全ての財産を失ってしまえば破産者は生きていくことができず、経済的更生は図れませんから、「自由財産」という残せる財産が一定程度定められており、99万円を超えない現金や、家具家財などの生活必需品、自己破産手続き開始後の給与などは手元に残すことができます。

しかし、持ち家は高額な財産であり、自由財産には含まれませんから、処分されることが原則で、破産後はマイホームに住むことができないのが一般的です。

２．「管財事件」と「同時廃止」

自己破産には、管財事件と同時廃止の2つの手続があります。

管財事件とは、破産管財人が債務者の資産を調査のうえ、管理し、これを処分した代金を債権者に配当する破産手続です。破産管財人による各手続を経て、最終的な免責手続をおこないます。

同時廃止事件とは、裁判所が破産手続の開始を決定するものの、債務者に見るべき資産がないため、破産管財人を選任する必要がない場合です。裁判所は、手続を終了させて（これを「廃止」と呼びます）、次の免責手続の段階に移ります。

なお、債務者に見るべき資産がなくとも、ギャンブルや浪費など、免責不許可事由がある疑いがある場合は、これを調査するために管財事件とされることが多いです。

どちらの手続きになるかは裁判所が決定するのですが、持ち家がある場合、住宅ローンの有無、内容によって手続が左右されます。

(1) 持ち家があると管財事件になることが原則

債務者に持ち家があれば、処分して、売却代金を債権者に配当しなくてはなりませんから、裁判所は管財事件として、破産管財人となる弁護士を選任します。

管財事件では、破産管財人の費用にあてるために、裁判所に予納金を納めることが必要となります。

予納金の額は、裁判所や債務額によって異なりますが、例えば東京地裁の場合、最低額が20万円となっています（ただしこの金額は、弁護士を代理人として申立をすることが条件とされています）。

また、持ち家を処分して、債権者に配当する手続には時間がかかりますから、最終的な免責を受けて債務整理が終わるまで長期間が必要になります。

このように管財事件は、同時廃止事件と比較すると、より費用と時間がかかることがデメリットです。

(2) 持ち家があっても同時廃止とできるケース（オーバーローン）

持ち家に住宅ローンの担保権（抵当権）が設定されており、住宅ローンが残っていれば、その債権者は破産手続とは別に、その担保権を実行することが認められます。

ローンの返済を受けられなくなったときのための担保権ですから当然のことです。破産手続上は、この権利を「別除権」と呼びます。

住宅ローンの債権者に別除権があり、その残債務が不動産の価値を上回っているオーバーローン状態であれば、担保権の実行による売却代金の全額が別除権者への返済に優先的にあてられ、他の債権者の配当に回ることはありません。

破産申立時点で、最初から、他の債権者の配当に回らないことが明らかであれば、わざわざ破産管財人を選任する必要はありませんから、同時廃止事件となります。

ただ、売却代金が住宅ローンを上回るかどうかは、現実には、実際に売却してみなくてはわからないので、他の債権者の配当に回るかどうかは、あくまでも予測でしかありません。

そこで、どの程度の残債があれば、他の債権者の配当に回らないことが最初から明らかと判断するかは、各裁判所の運用に委ねられています。

例えば、東京地方裁判所では、住宅ローンの残額が、不動産価格の1.5倍を超えるときは、同時廃止事件としてもらえます。

同時廃止事件としてもらえれば、破産管財人の費用を支払う必要がないので、予納金を安く抑えられます。また通常、管財事件よりも早く免責決定を得ることができます。

同時廃止でも持ち家は手放すことになる

ただ、同時廃止事件となるということは、持ち家が「破産管財人によって破産手続の中で処分されることがない」という意味にとどまります。

先に説明したとおり、担保権者は別除権を有しており、破産手続とは関係なく、権利を行使することができるのです（破産法第2条9号、第65条1項）。
したがって、同時廃止事件であっても、担保権者は、抵当権を実行して競売にかけることができます。

３．持ち家を残す方法

以上のように、自己破産手続きでは、破産者自身が持ち家を有する場合には原則としてその持ち家は処分されてしまいます。

しかし、持ち家に住み続ける方法が全くないとは言えません。以下のような方法で持ち家に住み続けられる可能性があります。

(1) リースバック

リースバックとは、持ち家を売却した後、これを賃借することを言います。

リースバックをすることで、持ち家の所有権を失いはしますが、家賃を払い続けることでこれまで暮らしてきた住居で生活することができます。

もっとも、自己破産手続きを選択する状況では、売却代金は債権者への配当に充てられるので、手元に残せるわけではありません。

また、相場より安く買いたたかれたうえに、家賃は相場よりも高額となりやすく、賃借できる期間も限られているので、「どうしても、しばらくは、この家に住み続けたい」という場合以外はお勧めできません。

(2) 親族に持ち家を買い取ってもらう

資金力のある親族がいる場合、「任意売却」の手続きで、その方に持ち家を買い取ってもらうことができます。

親族が買い取った家に住まわせてもらえれば、名義人は自分ではなくなりますが、今のマイホームに住み続けることが可能になるでしょう。
家賃支払いを要するかどうかは、親族との人間関係次第となります。

(3) 他の債務整理手続きを利用する

自己破産ではなく、任意整理・個人再生を利用した場合、持ち家を処分することなく債務整理が可能かもしれません。

任意整理では、債務を整理する債権者を選ぶことができます。住宅ローンについてはこれまで通り支払いを続け、その他の債務についてのみ減額の交渉ができれば、マイホームを残したまま借金の負担を減らすことができるでしょう。

また、個人再生は「住宅ローン特則」という、住宅ローンだけは債務整理の対象とせずに支払い続けることを認める制度を利用することで、マイホームを守りながら、その他の借金を大幅に減額することが可能です。

これらの３つの債務整理手続きは、それぞれが有するメリット・デメリットを検討した上で選択することが非常に重要です。

４．まとめ

以上が、住宅ローンがある場合の自己破産の解説です。

必ずしも、「不動産を持っている＝管財事件」というわけではありません。
しかし、同時廃止で自己破産が出来ても、持ち家が処分されることは変わりません。自己破産する以上、持ち家は手放さなければならないのです。

ただ、今後も一定の収入が見込める方であれば、リースバックや他の債務整理方法の選択など、持ち家を守る手段を選択する余地もあるかも知れません。

泉総合法律事務所では、持ち家などの不動産を持っている方の自己破産手続の事例が豊富にあります。
お客様1人1人にベストな解決方法をご提案することが可能ですので、借金問題にお困りの方は是非泉総合法律事務所の専門家までお気軽にご相談ください。借金問題に関する相談は何度でも無料です。