任意売却とはどのような仕組みの手続なのか？

１．任意売却とは

任意売却とは、過剰債務によって返済が困難になり、持ち家の住宅ローンの返済もできなくなり、住宅ローンの抵当権者である金融機関から抵当権の実行を通告されるような場合に、持ち家の抵当権者である金融機関と交渉して、抵当権の実行つまり競売より一定額以上の高い価格で持ち家を売却するとの合意に達した場合で、その合意に基づいて持ち家を売却して、住宅ローンの金融機関は抵当権の実行の場合より多くの返済を受け、持ち家の所有者は場合によっては金融機関により売買代金から引っ越し費用を持ち家の所有者に残すこともある抵当権抹消、抵当債務の返済手法です。

任意売却は、用語はあまり聞きなれないでしょうが、法的には通常の売買と同じです。

異なるのは、通常の売買は例えば家を買い替えるときに持ち家を売却したりするものですが、任意売却は過剰債務の返済に行き詰まり、住宅ローンの返済も困難な場合に売却するものだということで売却の状況が異なるだけです。

過剰債務の返済が滞り、持ち家の住宅ローンの返済も遅延している場合には、多くの場合には過剰債務の抜本的な解消方法として自己破産を申し立てるのが通常であり、泉総合法律事務所でも自己破産を依頼したお客様が住宅ローンの返済が滞った持ち家の処分、つまりは任意売却を希望されて、泉総合法律事務所が提携している不動産会社で任意売却を扱うことが多数あります。

なぜ、自己破産において任意売却した方がいいのかについてですが、一つは先ほど申し上げた住宅ローン金融機関から引っ越し費用が出ることがあります。

それ以上に大きな意味があるのは、持ち家を任意売却することで、持ち家を売却しなければ、管財事件と言って住宅などの資産を換価処分する破産管財人がつく手続きとなります。

そうなると、裁判所に自己破産を申立して破産管財人がつくと管財人費用として通常２０万円を別途用立てる必要がありますし、私ども泉総合法律事務所が頂く弁護士費用も管財人が付かない同時廃止が２４万円（税抜）のところ、管財人がつく少額管財では３２万円（税抜）と高くなるのを抑えらます。

ただし、住宅ローン残高が持ち家の時価の１．５倍以上の場合には、管財事件にはならず、同時廃止が可能となります。

２．任意売却はいつまでしなければならないのか

まずは抵当権実行の手続きについて簡単に述べます。

何らかの理由で持ち家の住宅ローンの返済がたとえば３回以上遅れると、住宅ローンの借入時に定めた約款にもとづいて、期限の利益（返済をたとえば３回以上遅れなければ、返済スケジュール通り返済でき一括返済を求められないとの利益）を喪失し、住宅ローン金融機関は借入者に対して住宅ローン債務を一括して返済するように求めてきます。

もっとも、債権者は住宅ローンでは銀行ですが、抵当権者は銀行のグループ会社の保証会社になっています。

そこで、住宅ローンの借入者が一括返済できない場合には、住宅ローン債務を借入者に代わって保証会社が銀行に返済して、その結果、住宅ローンの債権者はそれまでの銀行から保証会社に代わります。

これを法律用語で「代位弁済」と言っています。

代位弁済した保証会社は従来から保有している抵当権を銀行から取得した住宅ローン債権の回収のために実行することになるのです。保証会社は競売の申立てをして裁判所が競売開始決定をして競売手続きが開始します。

そのあとは、執行官が不動産鑑定士を同行しての現場調査、競売入札開始となります。

任意売却をしようとする方は開札2日前までに、すべての債権者から任意売却の同意をえる必要がありますが、このスケジュールだと現実的には極めて困難でしょうし、そもそも買主が見通しが見えない不動産を購入するか疑問です。

そう考えると、競売開始決定がおりたら速やかに任意売却の交渉を不動産会社に依頼する必要があります。

泉総合法律事務所は複数の不動産会社と提携しておりますので、任意売却を希望の方は自己破産を考えている方も考えていない方も泉総合法律事務所にご依頼ください。

３．任意売却のメリット

(1) 抵当権実行より高額で売却できる

抵当権実行では、競売での落札価格が市場価格よりも２割から３割ほど下がります。２割から３割というのは一般論で、競落しようとする者がいなければもっと下がることもあります。

競売に参加する方はほとんど不動産業者でできるだけ安く競落しようとします。

他方、任意売却の買主は一般の市民ですから、通常市場価格で売却することができます。

(2) 売却金によりローンを返済できる可能性がある

任意売却で売却した金額は住宅ローン債務に充当され、その分住宅ローン債務は減額されます。

その結果、自己破産せずに分割返済ができれば（任意整理）メリットは大きなものがあります。

しかし、通常は大幅なオーバーローンでしょうから、任意返済はむずかしく通常は破産申立てをせざるを得ないと思います。

４．任意売却のデメリット

(1) 抵当権者との交渉が必要

任意売却では、住宅ローン債権の抵当権者との間で抵当権の解除合意をとりつけないと、不動産の買い手はいません。

しかし、一般の不動産売買でも、抵当権がついていない不動産はまれでしょうから、特別視する必要はありません。

まして、任意売却は普通の不動産同様に不動産会社に仲介してもらうわけですから、所有者が用意するのは不動産関係書類だけであるのが通常です。

(2) 売却可能期間の制限

任意売却は、法律的には競売手続における入札の開札日が期限です。

それまでに任意売却がまとまれば、抵当権者に競売の取り下げをしてもらえます。

しかし、現実問題しては競売開始決定後すみやかに任意競売に向けて動く必要があります。

５．任意売却・債務整理は泉総合法律事務所へ

任意売却を考えている方は、任意売却が成立しただけで問題が終わるわけではありません。それで残る残債をどう処理するか、ある意味それが一番重要となります。

その解決も含めて任意売却をする必要がありますので、過剰債務問題の解決に精通した泉総合法律事務所に任意売却も含めてご依頼ください。

泉総合法律事務所は首都圏を中心に多数の支店を開設しており、お近くの本支店を、平日のみならず土日祝日も午後９時までご利用いただけます。